Оформление садовых построек в 2019 году
В предыдущей статье, мной произведен подробный анализ ситуации, сложившейся в области оформления в собственность граждан садовых построек и жилых домов на садовых/дачных земельных участках, с разбором специальных терминов, по состоянию до 01.01.2019г.
При этом, за прошедшие несколько месяцев, ситуация с оформлением построек на садовых/дачных земельных участках существенно изменилась благодаря принятым новым правовым актам в этой области.
1. Если вы намереваетесь построить или реконструировать жилой или садовый дом после 01 января 2019 года.
Так, в Градостроительный кодекс РФ, федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ, введена новая статья 51.1., которой предусмотрен уведомительный порядок оформления гражданами жилых и садовых домов на садовых земельных участках. Не следует путать данный уведомительный порядок с получением разрешения на строительство, так как это совершенно разные понятия.
Итак, согласно вышеуказанной норме, с 01 января 2019 года, для того, что бы построить или реконструировать на своем садовом земельном участке жилой или садовый дом, вам необходимо сперва направить в орган местного самоуправления (в отдел архитектуры администрации района) или многофункциональный центр, уведомление, в котором указать свои личные данные (фамилию, имя, отчество, место жительства, реквизиты паспорта), кадастровый номер земельного участка, на котором планируется строительство, его адрес или описание местоположения, ваше право как застройщика на земельный участок где планируется строительство, сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, сведения о планируемых параметрах будущего дома (согласно п.39 ст.1 ГрК РФ, количество надземных этажей жилого дома не может превышать трех, а высота дома 20 метров), в том числе сведения об отступах дома от границ земельного участка (не менее 3-х метров), сведения о том, что дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, адрес для связи с застройщиком (можно указать электронную почту), и способ направления застройщику уведомления о принятом по результатам обращения решении (письменно почтой или на электронную почту).
К уведомлению о планируемом строительстве необходимо приобщить правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, (если права зарегистрированы, в целях экономии времени имеет смысл передать копию выписки из гос.реестра недвижимости на земельный участок), описание внешнего облика постройки (выполняется схема будущей постройки от руки на листе уведомления).
Орган местного самоуправления, получив ваше уведомление, в течение семи рабочих дней проводит проверку соответствия установленным параметрам указанных вами в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта строительства, и направляет вам уведомление о их соответствии и допустимости размещения объекта на указанном вами земельном участке, либо о несоответствии и недопустимости. В случае несоответствия параметров будущего строительства установленным, придется их корректировать, так как строить по ним нельзя.
Уведомление о соответствии означает согласование указанных вами параметров и дает вам право как застройщику осуществлять строительство или реконструкцию жилого или садового дома в течение десяти лет со дня направления такого уведомления. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и жилой или садовый дом, при этом, направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется.
Если вы, получив уведомление о соответствии заявленных вами параметров, передумали и решили их изменить, необходимо снова направлять уведомление, аналогично вышеописанному алгоритму.
После постройки или реконструкции заявленного в уведомлении жилого или садового дома, их не требуется вводить в эксплуатацию и получать разрешение на ввод в эксплуатацию. Однако, вы как застройщик, в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции, обязаны направить в вышеуказанный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции, а также сведения о параметрах построенного или реконструированного объекта жилого или садового дома, и оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав (документы на гос.регистрацию нового объекта в кадастре и РосРеестре подаст сам орган местного самоуправления, что возможно существенно сэкономит ваше время, а возможно и нет, так как взаимодействие у чиновников зачастую не на высшем уровне). К уведомлению об окончании строительства прилагаются технический план объекта на диске (готовит кадастровый инженер), а также заключенное между правообладателями земельного участка (если их несколько, если один собственник, то не надо) соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объекты.
Орган местного самоуправления, получив ваше уведомление, в течение семи рабочих дней проводит проверку соответствия указанных в техплане параметров построенного или реконструированного вами жилого или садового дома, действующим предельным параметрам разрешенного строительства.
Кроме того, закон говорит о том, что будет проводиться визуальная проверка путем осмотра проверяющим внешнего облика построенного или реконструированного жилого или садового дома, соответствию их внешнему виду, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, проверка на соответствие вида разрешенного использования жилого или садового дома, виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, проверка допустимости размещения жилого или садового дома в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
В случае соблюдения требуемых параметров, вам, как застройщику, будет направлено уведомление о соответствии построенного или реконструированного жилого или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, либо о несоответствии, с указанием всех оснований для направления такого уведомления.
Копия уведомления о несоответствии направляется органом местного самоуправления также в орган регистрации прав (РосРеестр) для того, что бы вы не смогли зарегистрировать данную постройку.
В случае соответствия построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства, орган местного самоуправления в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции, обязан направить в орган регистрации прав (РосРеестр) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (для чего с вас и требуется сразу оплатить гос.пошлину за регистрацию прав).
Соответственно, государственный кадастровый учет и государственная регистрация ваших прав на построенный или реконструированный жилой или садовый дом на садовом земельном участке, осуществляется по такому заявлению.
Таким образом, указанный алгоритм оформления прав на вновь построенный или реконструированный объект недвижимости в виде жилого или садового дома на садовом земельном участке относительно прост и удобен. При этом, для регистрации прав на вспомогательные хозпостройки, бани, гаражи на садовых земельных участках, по-прежнему требуется лишь технический план, подготавливаемый кадастровым инженером и сдаваемый собственником земельного участка в РосРеестр.
2. Как оформить ваш давно уже построенный жилой или садовый дом в 2019 году.
Вариантов здесь несколько. Первый — это воспользоваться вышеуказанным алгоритмом, если ваша постройка не нарушает разрешенных параметров и расположена не ближе 3 метров от границы участка, так как законодатель не оставил вам другого выбора. Второй вариант — дождаться обещанной «амнистии» на оформление садовых построек, которая предусматривает старый порядок оформления — по тех.плану, без уведомлений. И третий вариант — обратится в суд с иском о признании права собственности на постройку. Благо, судебная практика в настоящее время по такого рода делам положительная.
3. Как признать садовый дом жилым домом, и жилой дом садовым домом.
24 декабря 2018 года, Правительством РФ были внесены изменения в Постановление №47 от 28.01.2006г., согласно которым, теперь возможно признать садовый дом жилым домом, и жилой дом садовым домом без обращения в суд. Для этого, необходимо получить решение местного органа самоуправления.
Получить это решение можно обратившись с заявлением напрямую в орган местного самоуправления, либо через многофункциональный центр и предоставить следующие документы: - заявление о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом, в котором указываются кадастровый номер садового дома или жилого дома и кадастровый номер земельного участка, на котором они расположены, почтовый адрес заявителя или адрес электронной почты заявителя.
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (можно не представлять, в этом случае чиновники запросят ее самостоятельно) либо правоустанавливающий документ на жилой дом или садовый дом в случае, если ваше право собственности на садовый дом или жилой дом не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
- экспертное заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома предусмотренным требованиям к надежности и безопасности.
- если собственников на объект недвижимости несколько, нотариально удостоверенное согласие указанных лиц на признание садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом.
В срок, не позднее чем через 45 календарных дней со дня подачи вами заявления, орган местного самоуправления обязан принять решение о признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом либо об отказе в таковом признании. После принятия решения (не позднее чем через 3 рабочих дня) чиновники обязаны уведомить вас о принятом решении.
Решение об отказе в признании садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом должно содержать основания отказа и может быть обжаловано вами в судебном порядке.
Положительное решение является основанием для государственной регистрации соответствующих изменений в Едином государственном реестре недвижимости.