Оформление построек в садоводческих и дачных товариществах
На фоне юридических сложностей и финансовых затрат, связанных с оформлением прав на земельные участки в садоводческих и дачных товариществах, распространенности данного вопроса в целом, вопросы оформления построек на таких земельных участках возникали не часто. Люди предпочитали оформлять свои права на земельные участки, и не занимались оформлением построек, полагая, что это лишь приведет к финансовым потерям в виде обязательной уплаты ежегодных налогов за эти постройки. В редких случаях, оформлением своих дачных домов занимались желающие зарегистрироваться в них. Однако, буквально недавно эта ситуация существенно изменилась.
В последнее время вокруг оформления дачных построек возник нездоровый ажиотаж, разогреваемый средствами массовой информации, связанный с тем, что у властей на фоне финансового кризиса «дошли руки» и до дачных построек граждан. Особенно активно власти стали присматриваться к таким постройкам в тех регионах, где земля имеет высокую стоимость. Этот интерес понятен. Ведь процент зарегистрированных дачных построек на фоне оформленных земельных участков, в общем, невысок, что существенно уменьшает налогооблагаемую базу. Таким образом, в результате данных событий, у граждан возникают вполне обоснованные вопросы, на которые я и постараюсь ответить в данной статье.
Сразу оговорюсь, что не берусь давать советы о целесообразности регистрации дачных построек, это дело каждого. Да и зависит все от слишком многих индивидуальных факторов. Лишь замечу, что фактически, никакой реальной ответственности в настоящее время за отказ от подачи сведений о дачных постройках не существует. С другой стороны, очевидно, что вопрос этот так или иначе государством решаться будет. Причем, если оглядываться на мой опыт оформления самовольных построек, по аналогии, хочется отметить, что ничего хорошего в общем-то «уклонистов» не ждет. Так, в свое время, до 2006 года никаких особых сложностей с оформлением в суде самовольных построек не возникало. Однако же, насколько сложно сделать это сейчас! Причем в ряде случаев уже невозможно. И эта ситуация возникла не сразу, а последовательными действиями государства в течение ряда лет, которое не спеша, постепенно перекрыло большинство юридических лазеек.
Если исходить из этого печального опыта, то можно смело полагать, что в случае с дачными постройками, параллельно с мерами по принуждению дачников зарегистрировать свои постройки, как у нас водится, обязательно усложнят процедуру постановки их на учет. О чем, кстати, государство давно предупреждает, и что в общем-то уже происходит и будет происходить. Например, начиная с 01 января 2017г. уже нельзя поставить дачный домик на государственный кадастровый учет на основании декларации, заполняемой самим владельцем. Для этого уже необходимы кадастровые работы и технический план, которые отнюдь не бесплатны. А с 01.01.2019 года возникнет и еще одна проблема — с этой даты станет необходимым получение разрешения на строительство жилого дома на садовом земельном участке, без которого его будет невозможно зарегистрировать.
Садовые/дачные постройки. Жилые и нежилые. Теперь, что касается самих дачных построек. Не желая усложнять свой текст длинными названиями нормативных актов, которые я стану приводить ниже, во избежание путаницы для неискушенного читателя, обозначу основные из них как «старый» и «новый» законы. В настоящее время действует «старый» закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998г. №66-ФЗ, который прекращает свое действия с 01.01.2019г. Он еще действует, но с 01.01.2019г. вступает в силу «новый» закон - «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №217-ФЗ от 29.07.2017г., который вносит в «дачную тему» глобальные изменения, в том числе и по садовым постройкам (Далее - «старый» и «новый» законы).
В статье 1 старого закона, даны определения садового и дачного земельных участков, только на которых садоводам разрешается построить какие-либо капитальные строения.
«Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)».
Как видим, на садовом земельном участке можно построить «жилое строение», а на дачном земельном участке — как «жилое строение», так и нормальный «жилой дом». Расшифровка «жилого строения», и чем оно отличается от жилого дома, кроме отсутствия возможности зарегистрироваться в нем, приведена в приложении «Б» «Термины и определения» к утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 30.12.201г. №849 Своде правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» - «жилое строение: здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации. Жилой дом: здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации».
Разница между «жилым строением» и «жилым домом», в периоде проживания — у «жилого строения» он временный и оно имеет нежилое назначение. Хотя нельзя не отметить довольно неуклюжий термин «жилое строение», вызывающий путаницу при его постановке на государственный кадастровый учет и регистрации.
Таким образом, исходя из данных определений, следует, что для того, чтобы зарегистрировать именно жилой дом, а не «жилое строение», необходимо, чтобы видом разрешенного использования земельного участка, на котором расположена постройка, был либо «дачный земельный участок», либо «для ведения дачного хозяйства», либо «для дачного строительства». Если же у вас вид разрешенного использования земельного участка: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», жилой дом на нем вы не зарегистрируете. Во всяком случае, вам должны отказать.
Однако, что интересно (хотя при таких «четких» формулировках и неудивительно), кадастр недвижимости по всей стране до недавнего времени вполне себе ставил на кадастровый учет на садовых земельных участках жилые дома на основании заявлений граждан. Но, в последнее время, как я уже отмечал выше, наблюдается существенное ужесточение позиции государства по данному вопросу, и граждане, пытающиеся поставить на кадастровый учет и зарегистрировать именно жилые дома на своих садовых, а не дачных участках, получают отказы и предложения оформить их как жилые строения с нежилым назначением.
Оформление жилого дома на садовом земельном участке в суде. При этом, признать нежилое строение, расположенное на садовом земельном участке, жилым домом, со всеми правовыми последствиями, возможно в суде. Правда для этого, необходимо соблюсти ряд условий. Во всяком случае, имеющаяся судебная практика на сегодняшний день, говорит именно об этом. Для примера, я взял четыре положительных судебных решения, два из них 2017 года, цитаты из которых сейчас и приведу. Данные решения можно найти в интернете.
Судебное решение по делу №2-538/2017 вынесенное Правобережным районным судом г.Липецка 17 марта 2017г. Иск был о признании садового домика - жилым домом. Судебное решение по делу № 2-1083/2017 вынесенное Кочубеевским районным судом (Ставропольский край) 10 октября 2017г. Иск был о признании садового домика - жилым домом, пригодным для постоянного проживания с правом регистрации проживания.
Судебное решение по делу №2-960/2014 вынесенное Первомайским районным судом г.Новосибирска 14 августа 2014г. Иск был о признании нежилого помещения (капитального кирпичного строения, без права регистрации проживания в нем) - жилым домом, пригодным для круглогодичного проживания с правом регистрации по месту жительства.
Судебное решение №2-5411/2015 вынесенное Дзержинским районным судом г.Новосибирска 09 февраля 2016г. Иск был о признании дачного домовладения (нежилого помещения) - жилым помещением, пригодным для постоянного проживания.
Все указанные дела роднит тот факт, что спорные строения были зарегистрированы в Росреестре как нежилые, и располагались на землях, предоставленных для ведения садоводства. Суды же, удовлетворяя заявленные требования, руководствовались одними и теми же доводами, а именно, аргументами, изложенными в Постановлении Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан":
«В силу ч.1 ст.19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право: осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.
Конституционный суд РФ в своем постановлении от 14.04.2008 года № 7-П пришел к выводу о том, что на дачном или садовом индивидуальном участке возможно возведение как жилого строения без права регистрации проживания в нем, так и жилого дома с правом регистрации проживания. Иное нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. ( п.4.3)
Согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3).
Цитирую наиболее важные моменты из Постановления Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П "По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан":
«3.2. Закрепивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" определил жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности (статья 1) и предоставил гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (часть третья статьи 9).
В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.
С учетом того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 35) позволяет включать в состав жилых зон зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома.
3.5. Таким образом, имеет место рассогласованность правовых норм, влекущая неопределенность в правовом регулировании института регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительств».
4.1. Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", регулирующий на федеральном уровне административно-правовые отношения по регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, закрепляет в статье 3 обязанность граждан Российской Федерации регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.
Выявляя конституционно-правовой смысл института регистрации граждан по месту жительства, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 2 февраля 1998 года N 4-П пришел к выводу, что регистрация не может использоваться для установления системы контроля за законностью реализации прав и обязанностей граждан в различных сферах, а отказ в регистрации не должен служить средством предупреждения и выступать в качестве меры ответственности в связи с незаконной реализацией прав.
У института регистрации имеется специальная цель - административный учет, носящий уведомительный характер. Соответственно, ни Закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", ни Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713) не содержат оснований для отказа в регистрации по месту жительства граждан.
Исключая Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" право граждан на регистрацию в жилых строениях, возведенных на садовых земельных участках, федеральный законодатель исходил из необходимости обеспечения целевого назначения этих участков. В результате такого использования института регистрации оказалось - в нарушение статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации - несоразмерно ограничено право граждан на выбор места жительства.
Правоприменительные органы признают возможность регистрации граждан только в жилых домах, отказывая в регистрации в жилых строениях. Между тем Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", предусматривавший право граждан, имеющих в собственности жилые строения, которые расположены на садовых земельных участках и отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, утратил силу. Отсутствуют соответствующие нормативные положения и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. При таких обстоятельствах абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" представляет собой формально-юридическое препятствие для осуществления конституционного права на выбор места жительства.
4.2. Закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" не связывает право на регистрацию по месту жительства ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с определенным целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено.
В соответствии с абзацем четвертым статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" дачные земельные участки, так же как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем.
С учетом изменения правового статуса садовых домиков, отражающего изменение их потребительского назначения в связи с отменой жестких нормативов в отношении возводимых жилых строений и означающего возможность постоянного проживания в них, норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", не предусматривающая в отличие от нормы абзаца четвертого той же статьи право регистрации проживания в жилом доме, каковым фактически может являться жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, т.е. вводящая дифференциацию граждан по признаку членства в садоводческом или дачном некоммерческом объединении, равно определяемых названным Федеральным законом как некоммерческие организации, учрежденные гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства и дачного хозяйства, противоречит конституционному принципу равенства.
4.3. Таким образом, норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в системе правового регулирования, характеризующегося рассогласованностью норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Тот факт, что Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждает принятие Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"».
При этом, хочу отметить один момент. Указанное постановление Конституционного суда РФ относится к земельным участкам, расположенным на территории населенных пунктов и не затрагивает постройки на садовых земельных участках из земель сельхозназначения, тем самым, оставив за бортом большинство потенциальных истцов. Для того, что бы устранить эту ошибку, Конституционный суд РФ принял 30 июня 2011 г. Постановление N13-П, которое уже касается построек на землях сельхозназначения, фактически повторив ранее озвученные тезисы. В частности, Конституционный суд РФ указал следующее.
«Между тем запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации - информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства.
Закон Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", осуществляющий регулирование в публично-правовой сфере регистрации граждан по месту пребывания и жительства, не связывает регистрацию ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и, соответственно, не затрагивает гражданско-правовой статус садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Следовательно, регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков.
Таким образом, нормативное положение абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3).
Вместе с тем собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов».
Исходя из анализа судебной практики по данному вопросу, замечу, что для того, что бы иметь в суде существенные шансы выиграть дело о признании нежилой постройки жилым домом, необходимо выполнить ряд условий.
1. Получить технический план на спорное строение.
2. Зарегистрировать спорное строение в качестве нежилого в регистрирующем органе.
3. Спорное строение должно быть (желательно) формально единственным жильем для истца и его семьи, что можно подтвердить выпиской из ЕГРН.
4. Получить заключение строительной экспертизы о пригодности строения для постоянного проживания, о соответствии его строительным нормам и правилам, а также правилам застройки садоводческого товарищества.
В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Согласно пункту 12 этого постановления, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение)». Кроме того, такие критерии содержатся в Приказе Госстроя России от 31.03.1998г. N 17-71 "Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов , строящихся на территориях субъектов РФ, и рекомендаций по его ведению". К их числу отнесены: 1)возможность круглогодичного проживания в жилом доме, обеспечения наличием транспортной доступности, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, гарантирующего поддержание нормативной температуры жилых помещений, а также устройства для удаления (нейтрализации) продуктов жизнедеятельности без ущерба для населения и окружающей среды; 2) конструктивные и технические решения дома, обеспечивающие устойчивость и безопасность здания, а также соответствие санитарным и противопожарным требованиям.
Таким образом, суды в настоящее время признают дома на садовых земельных участках с зарегистрированным назначением «нежилое» - жилыми домами. И возможно, что такая позиция судов сохранится и после вступления в силу нового закона о садоводстве в 2019 году. Во всяком случае, следует отметить, что в новом законе предусмотрена такая возможность. Согласно пункту 3 статьи 23 «нового» закона о садоводстве, «садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации». О каком Постановлении Правительства РФ здесь идет речь, непонятно. Возможно, о ранее цитируемом мной «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», или же будет разработано и принято како-либо новое постановление.
Изменения в новом законе касательно садовых домов. После 01.01.2019 года нас ждет ряд серьезных изменений касательно садовых домов. Одно из них - государство в «новом» законе исправило последствия вышеуказанной путаницы, произошедшей ранее при постановке «жилых строений» на учет в связи с их неточной и размытой формулировкой. С 01.01.2019 года все «жилые строения» и прочие постройки с сомнительными названиями, зарегистрированные с назначением «жилое» будут считаться жилыми домами со всеми вытекающими правовыми последствиями, включая регистрацию (прописку) и налогообложение. Главное — регистрация самой постройки до 01.01.2019 года с назначением «жилое». Согласно пункту 9 статьи 54 нового закона, «Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "жилое", "жилое строение", признаются жилыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей».
Таким образом, тем садоводам, у которых в правоподтверждающих документах на их дома указано в качестве назначения: «жилое», «жилое строение», нет необходимости обращаться в Росреестр для внесения исправлений. Их дома автоматически признаются жилыми, с 01.01.2019 года. При этом, по их заявлению в государственный реестр недвижимости должны быть внесены изменения, с выдачей заявителю выписки из ЕГРН с исправленными сведениями.
Теперь касательно ситуации с садовыми домами, зарегистрированными с назначением «нежилое».
С 01.01.2019 года, новым законом упраздняется ряд понятий, существовавших в «старом» законе, а также вводятся новые понятия. Так, понятие: «дачный земельный участок», упразднено. Введено новое понятие: «садовый земельный участок», которое отличается по формулировке от понятия «садовый земельный участок» в «старом» законе.
Согласно статьи 3 нового закона, «садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей». Как видим, теперь на садовом земельном участке можно будет возводить и жилые дома.
Кроме того, теперь и садовые и дачные земельные участки, зарегистрированные до 01.01.2019 года будут считаться равнозначными — садовыми. В новом законе, а именно в статье 54, которая так и называется «Переходные положения», «виды разрешенного использования земельных участков, такие как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками». Не касается такое объединение только земельных участков, предоставленных для огородничества.
Также новым законом вводится понятие садового дома. «Садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании». Как видим, садовый дом - не жилой. Он предназначен для СЕЗОННОГО использования и ВРЕМЕННОГО пребывания граждан. В данном случае, законодатель попросту заменил старый спорный термин «жилое строение» на более приличное - «садовый дом», при этом, дал новому понятию более четкую формулировку, отличающую ее от жилого дома. И соответственно, с 01.01.2019 года все «жилые строения», зарегистрированные с назначением «не жилое» - будут считаться садовыми домами. Согласно пункта 11 статьи 54 «Нового» закона, «Расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением "нежилое", сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей».
Аналогично, как и по жилым домам, тем садоводам, у которых в правоподтверждающих документах на их дома указано в качестве назначения: «не жилое», нет необходимости обращаться в Росреестр для внесения исправлений. Их дома автоматически будут признаны садовыми домами, с 01.01.2019 года. При этом, по их заявлению в государственный реестр должны быть внесены изменения, с выдачей заявителю выписки из ЕГРН с исправленными сведениями.
Оформление дачных построек после 01.01.2019 года. Для оформления хозяйственных построек и садовых домов, по прежнему не потребуется как разрешение на строительство, так и акт ввода в эксплуатацию. Согласно п.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ, с 01.01.2019 года, «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства садового дома и хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества, на садовом земельном участке».
А вот для того, что бы после нового года оформить жилой дом на садовом земельном участке, потребуется получить разрешение на строительство, тогда как до 01.01.2019 года оно не требуется. В связи с таким новшеством, представляется разумным поторопиться тем садоводам, у которых сегодня есть все возможности зарегистрировать свой жилой дом на садовом земельном участке.
При этом, акт ввода в эксплуатацию получать не потребуется, в связи с продлением «дачной амнистии» до 01.03.2020 года. Согласно п.4 ст.8 закона от 29.12.2004г. N191-ФЗ О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, «до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта».
Хочу отметить, что получение разрешения на строительство жилого дома, как минимум на первых порах вызовет существенные трудности. Так, согласно пунктов 1 и 2 статьи 23 «нового» закона о садоводстве, «Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.
Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства».
Таким образом, для того, что бы после нового года получить разрешение на строительство жилого дома на садовом земельном участке, потребуется соблюдения ряда условий, наличие которых в настоящее время под вопросом. Отсутствуют официальные разъяснения, подзаконные акты по этому вопросу.
Кроме того, в настоящее время невозможно получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, а после 01.01.2019 года без него будет невозможно зарегистрировать жилой дом. Каким образом будет осуществляться регистрация жилых домов, строительство которых было начато до 01.01.2019 и окончено после 01.01.2019, закон не предусматривает. Возможно и логично, что в этом случае не потребуют разрешение на строительство, хотя не исключен вариант, что всех дачников с такой проблемой попросту будут отправлять в суды.
В завершение сказанного, хочу пожелать садоводам принять по своим дачным постройкам обдуманные и взвешенные решения.