Оформление приватизации земельного участка в Новосибирске

В связи с многочисленными, повторяющимися со стороны садоводов вопросами о некоторых нюансах оформления документов на их земельные участки, хочется остановиться поподробнее на основном - Как определить правовой статус вашего земельного участка и надлежащим образом оформить на него свои права?

В настоящее время в нашей стране у граждан во владении находятся садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные им для осуществления нижеуказанных законом «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН», целей:

• огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории);
• садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);
• дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Правовое положение данных земельных участков неодинаковое, в силу указанных законом целей. Например, на земельном участке, предоставленным для ведения огородничества, запрещено возводить капитальные строения, а в доме, построенном на садовом земельном участке, нельзя зарегистрироваться (прописаться).

При этом, земельные участки предоставлялись гражданам в различные периоды времени, в связи с чем, правовой статус их существенно различается. Так, в собственность земельные участки стали предоставляться гражданам лишь начиная с начала 90-х годов, после принятия 25 апреля 1991 нового Земельного кодекса РСФСР, (приватизация). Документом, подтверждающим тогда право собственности гражданина на земельный участок, стало Свидетельство о праве собственности, утвержденное Постановлением Правительства от 19.03.1992г. №177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения". Физически, данный документ выглядит как маленький бумажный листок, желтоватого цвета. Действующее законодательство признает право собственности гражданина на земельный участок, подтвержденное этим документом – согласно ст.9 закона 137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», указанные свидетельства признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, информация о собственнике такого земельного участка, а также самом земельном участке в государственном реестре отсутствует, что может повлечь неблагоприятные последствия для собственника. Кроме того, я бы побеспокоился о получении свидетельства нового образца еще и потому, что Российское законодательство весьма нестабильно. События в Подмосковье, когда приставы бульдозерами снесли дачные дома, помнят все и таких примеров масса. Что мешает нашим чиновникам издать очередное изменение в законодательной базе и отменить старые свидетельства? Запросто может случиться так, что при отмене старых свидетельств вы утратите и свое право на землю, в связи с чем, вам придется потом уже в суде устанавливать свои права на свою же землю. В связи с чем, желательно зарегистрировать право собственника на земельный участок в регистрирующем органе - Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, и получить на него Свидетельство о праве собственности нового образца. Это самый простой вариант для владельца земельного участка.

До принятия Земельного кодекса РСФСР, земельные участки в собственность не предоставлялись, граждане владели им на правах пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. В таком случае на руках владельца должны иметься соответствующие документы (акт, свидетельство, иной документ), имея которые, также без проблем можно зарегистрировать свое право собственности в УФРС, согласно ст.25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (так называемая «дачная амнистия»).

Но зачастую, у владельца земельного участка вообще нет никаких документов на земельный участок. В таком случае необходимо разобраться, кому принадлежит данный земельный участок. Такую информацию можно получить в правлении товарищества, где, как правило, ведется учет земельных участков, находящихся на его территории. В случае, если земельный участок относиться к местным органам самоуправления (не приватизирован), его возможно приватизировать, для чего необходимо обратиться в землеустроительную организацию для формирования участка, составления межевого плана, и постановке его на государственный кадастровый учет, после чего, можно смело обращаться в соответствующее УФРС для государственной регистрации права собственности на земельный участок.

При этом, необходимо помнить, что нельзя затягивать обращение в УФРС, т.к. законом «О государственном кадастре недвижимости» установлены предельные сроки хранения сведений об участке в государственном кадастре недвижимости, для земельных участков он составляет два года со дня постановки его на учет, по истечении которых в случае, если не осуществлена государственная регистрация права, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. Восстановить такие сведения достаточно сложно.

Зачастую, граждане приобретали и приобретают земельные участки у их бывших владельцев, оформляя сделку в лучшем случае распиской или вообще просто передавая деньги из рук в руки. Заблуждением является, что членская книжка подтверждает право гражданина на земельный участок. Данный документ лишь подтверждает членство гражданина в садоводческом товариществе, и не более. До 1998 года, когда сделки с недвижимостью стали регистрироваться учреждением юстиции, сделки с земельными участками удостоверялись нотариально. В случае, если земельный участок был приобретен гражданином без надлежащего оформления сделки, необходимо выяснить, передавался ли такой участок в собственность продавцу или нет. Если не передавался (и такое бывает), его возможно приватизировать текущему владельцу.

Случай, когда земельный участок уже передан в собственность гражданину (не важно, вашему продавцу или его предшественнику), является самым сложным для оформления права собственности приобретателя – текущего владельца, на него. Но и здесь существуют «счастливые исключения». Например, если физически возможно разыскать собственника земельного участка, и он при этом согласиться выдать нотариально удостоверенную доверенность на оформление права собственности на земельный участок с последующей продажей, то вам крупно повезло (граждане, напуганные многочисленными аферами, ужасно бояться выдавать такие доверенности и здесь, помощь адвоката как нельзя кстати, т.к. люди куда охотнее контактируют с адвокатами, как лицами, которые имеют официальный статус, чем с кем бы то ни было). Учитывайте только, что поверенный (лицо которому выдана доверенность) не сможет продать самому себе земельный участок, поэтому доверенность нужно оформлять на третье лицо. После оформления такой доверенности, поверенный заключает договор купли-продажи с фактическим владельцем земельного участка, где выступает от имени собственника. После государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в УФРС, его фактический владелец становиться, наконец, его полноправным собственником.

Однако подобные «исключения» достаточно редки. В основном собственника земельного участка просто невозможно разыскать, либо он категорически отказывается что-либо вам предоставлять. В таком случае вам поможет только грамотный юрист, которым является адвокат, т.к. в таком случае не избежать судебной процедуры, где суд или признает вас собственником вашего же земельного участка, либо откажет вам (помните, что проиграв дело, вы никогда не сможете больше обратиться в суд по этому вопросу). Результат, повторюсь, зависит как от фактического состояния дел и имеющихся документов, так и от опыта и профессионализма адвоката, взявшегося за ваше дело. Исходя из своего опыта многочисленного ведения подобных дел, могу констатировать зачастую неутешительные результаты судебного процесса для тех граждан, которые самонадеянно взялись за дело собственными силами – слишком много тонкостей и нюансов их подстерегали.

Как видите, достаточно сложно стать собственником земельного участка, легкомысленно приобретенного без надлежащего оформления сделки.

В общем количестве моих дел солидную долю занимают дела по оформлению прав собственности граждан на находящиеся в их фактическом владении земельные участки, как судебные так и несудебные. Так как ситуации всегда отличаются друг от друга, зачастую невозможно сходу определить размер своего гонорара за решение подобных вопросов, что сильно удивляет обратившихся за оказанием профессиональной юридической помощи граждан, которые, позвонив по телефону, первым делом, даже толком не объяснив суть проблемы (зачастую в силу непонимания этой сути) пытаются узнать стоимость моей работы. Попытаюсь объяснить основные принципы оплаты за мою работу по данной категории дел.

Так, если у вас есть свидетельство о праве собственности старого образца (то самое, маленькое желтенькое), где вы указаны в качестве собственника, и вы решили зарегистрировать свое право в государственном реестре недвижимости, но, по каким-либо причинам не хочется самому его регистрировать в УФРС, то стоимость моей работы составит от 5000 рублей, при этом, не учитываются обязательные платежи за нотариальное оформление доверенности, получение кадастрового паспорта, государственную регистрацию (технические расходы). В стоимость входит сбор мной всех необходимых документов. На выходе вы получите свидетельство о праве собственности нового образца.

Если вам необходимо приватизировать свой земельный участок, то стоимость моей работы составит от 10 000 рублей, куда не входят указанные выше расходы и расходы на постановку вашего земельного участка на государственный кадастровый учет. В данном случае подразумевается работа «под ключ», начиная от ведения всех необходимых переговоров и получения всех необходимых документов, до передачи вам свидетельства о праве собственности.

Если вы приобрели земельный участок, не оформив сделки, и удалось найти его собственника, то весь спектр работ (сбор необходимых документов, составление договора купли-продажи, сдача его на регистрацию в УФРС с последующим получением свидетельства оправе собственности на ваше имя) обойдется вам от 10 000 рублей, куда не входят технические расходы.

И наконец, самое сложное, судебное оформление вашего права собственности на земельный участок. Работа «под ключ», т.е. первоначальный мониторинг ситуации, сбор необходимых для суда документов, подготовка и подача искового заявления, судебное представительство, государственная регистрация судебного решения в УФРС, составляет 40 000 рублей. Но в этом случае, ваши хлопоты ограничиваются лишь предоставлением доверенности и необходимой информации. Если же для вас, данная сумма неподъемна, возможно уменьшить ее. В таком случае вам необходимо самостоятельно собрать все необходимые документы (я скажу какие), а также зарегистрировать в УФРС судебное решение, за мной остается лишь судебная работа, которая обойдется вам в 30 000 рублей. При этом, оплата за судебную работу подразумевает, что суд находиться за пределами города Новосибирска. Если же ваш участок находиться в черте города, соответственно возможно уменьшение этой суммы.

Таким образом, надеюсь, что предоставленный материал существенно облегчит вам решение «дачного» вопроса и позволит принять правильное решение.

P.S. Недавно несколько серьезных изданий опубликовали такую информацию:

«В России готовят закон - дачи и участки без оформленного права собственности смогут изымать», «Власти Московской области готовят законопроект, который позволит изымать бесхозную землю», «Права, возникшие до введения системы регистрации прав, являются действительными и регистрируются по желанию правообладателя. Но так как желания такого, судя по всему, у собственников нет, то власти Московской области придумали неизящное, но эффективное решение проблемы - признать земли, на которые не оформлено право собственности, бесхозными. Если в течение года владелец земли не оформит на нее право, то участок может быть изъят»,

«Власти Московской области готовят законопроект, который позволит им изымать бесхозную землю»,

«Проблемы могут возникнуть и у тех собственников, которые зарегистрировали право собственности на дачный участок в рамках "дачной амнистии", но по упрощенной схеме по форме КВ-1 (кадастровая выписка), не зафиксировав точные координаты участка. Поэтому власти планируют с 1 января 2013 года запретить таким собственникам проводить любые сделки с этими землями до момента проведения ими межевых работ и определения точных границ земельных участков».

http://realty.newsru.com/article/22oct2012/dachi
http://kommersant.ru/doc/2035473

Ну вот, как говорится и дождались. Думаю не требуется пояснять, что Московская область лишь первой решила навести порядок в земельных делах, и за ней ее примеру последуют регионы, где ситуация с земельными участками не менее запутанная, а фактических, но не оформивших свои права землевладельцев ждут тяжелые времена.